上交所打造REITs市场新生态

自REITs推出以来，从发行上市，到持续运营，再到扩募落地，其全生命链条逐渐形成。

中国证券报记者12月6日获悉，上交所持续推进REITs关键机制建设。对于诚实守信、有意愿有能力完善机制建设、努力提升项目运营质效、积极回报投资者的REITs项目参与方，支持其高质量发展；对透明、规范、具有成长性的REITs项目给予正向反馈，形成一批具有典型意义的示范项目，实现市场投融双方协同发展，促进整个REITs市场良性循环。

相关方深度参与

从国内外成熟经验来看，REITs持续发展壮大需要产业方积极参与，无论在资产运营，还是在后续资产的持续引入等方面，产业方都发挥了专业领域以及行业资源方面的禀赋优势。

在实践中，企业方，特别是原始权益人高度重视REITs平台建设，多个项目在原始权益人集团层面设置了REITs运营官的角色。“REITs作为资产上市平台，虽然原始权益人为资产卖出方，但其在后续REITs扩募、重大经营事项中仍起到举足轻重的作用。因此，在原始权益人或其控股股东、实控人层面设置统筹的REITs运营官，能有效调动集团内的资源，保障REITs持续发展。”华夏基金华润有巢REIT原始权益人的相关负责人告诉中国证券报记者。

同时，产业方也在运营管理方面发挥着至关重要的作用。一些项目已设置了市场化的激励约束机制，将基础设施项目运营成效与团队、个人绩效直接挂钩，充分激发运管团队动力。嘉实京东仓储基础设施REIT运营管理机构相关负责人在接受中国证券报记者采访时表示，目前已建立与运营绩效挂钩的激励约束机制，根据运营管理协议获得的浮动部分管理费，按照内部机制考核直接分配到团队及个人。

注重与投资者交流

REITs作为公开市场的证券产品，其价格发现机制有赖于信息披露作用发挥。根据监管机构传递的理念来看，要逐步完善符合REITs产品特性的信息披露机制，加强临时报告的及时性，注重定期报告的全面性，披露具有行业属性以及资产特性的信息，传递基础设施项目资产本身的价值。

近期披露的信披文件也印证了上述监管理念，参与各方对REITs信息披露的重视程度越来越高。例如，在定期报告中，除披露内容更加规范、全面外，在披露形式上也更加多元，多只REITs在2024年中期报告中图文并茂地展示经营业绩情况，使投资者更加清晰地看懂定期报告，增强信息披露的可读性。

如果说信息披露是单向的信息传递，那么，投资者关系管理就为REITs项目和投资者构筑起了双向沟通的纽带。目前，越来越多的原始权益人和运营管理机构注重与投资者的交流。

多只REITs都举办过投资者走进原始权益人的相关活动，相关负责人积极回应投资者们普遍关切的问题。同时，还有基金公司专门设立REITs投资者关系岗位，以更加积极的态度增强与投资者的互动交流，聆听投资者的反馈和诉求。

加强市场示范引领

上交所债券市场系国内最主要的交易所债券市场，产品体系涵盖了公司债、资产支持证券、REITs、地方债、政策性金融债等多类产品。目前，全市场已上市52只REITs产品，募集规模超1500亿元，其中上交所已上市34只，募集规模超1000亿元，占比近七成。上交所持续做好市场组织，坚持REITs“好项目好待遇”，充分发挥REITs服务实体经济发展、盘活存量资产和扩大有效投资的重要作用。

“对于积极推进REITs机制建设的原始权益人等相关方，上交所坚持分类监管理念，支持REITs参与各方综合运用交易所债券市场各项政策措施，加强市场示范引领，做大做强，为投资者创造长期收益。”一位沪市REITs产品管理人告诉中国证券报记者。

在债券融资方面，已有REITs原始权益人获批适用上交所资产支持证券优化审核安排，提高了企业债券融资效率。在信息披露方面，上交所近期发布债券简明信披指南，优质REITs参与主体也可以申请适用，简化公司债券、ABS等品种在申报、发行、存续期的材料编制和信披安排。在投融对接方面，围绕REITs上市仪式、发行路演、业绩说明会等，上交所搭建了全链条的路演服务平台，丰富了REITs发起人、基金管理人与投资者的沟通交流方式和渠道。