部分限售份额解禁首批公募REITs估值料承压

日前，首批上市的9只公募REITs迎来部分限售股解禁据华泰证券统计，9只公募REITs的平均解禁份额为总份额的33.9%，超过当前平均流通份额32.4%也就是说，解禁使得这9只公募REITs的流通份额平均增加了一倍以上业内人士表示，解禁后部分REITs可能会有一个估值回归的过程，但战略投资者的减仓方案预计会有所不同，整体影响有限

首批REITs释放流动性

具体来看，AVIC首钢绿能REIT，浙商沪杭甬REIT，东吴苏源产业REIT，华安张江光大REIT的解禁股均少于流通股，占比在40%—80%之间，首富国水REIT，博时蛇口生产园区REIT，宏图盐田港REIT的解禁份额接近或等于流通份额，占比在90%—110%之间，广州平安广和REIT和金钟普洛斯REIT的解禁份额超过流通份额，占比在130%—190%之间。

今年年初市场避险情绪一度高涨，大量资金涌入REITs据通联数据显示，9只REITs中，红土盐田港REIT最高价一度冲上4.163元，当时产品净值为2.3元，溢价超过80%，首个富国水REIT更夸张今年2月中旬，价格一度冲上7.519元当时其净值为3.7元，溢价高达103.2%

首批公募REITs限售股解禁会对二级市场价格产生影响吗面对解禁份额，6月21日9只REITs产品表现相对稳定，没有出现集体下跌

郭芙基金表示，首批公募REITs在发行时除原始权益持有人外，战略配售份额占比较高，客观上导致上述REITs解禁后流通份额大幅增加但总体来看，REITs解禁后的总流通市值仍然不大从解禁的战略投资者构成来看，主要是金融机构和部分产业资本目前大部分REITs的市场价格相对于发行价有一定溢价不排除部分战略配售投资者有兑现收益的动机，抛售的增加可能会对二级市场造成一定压力另一方面，战略配售的投资者主要是专业的机构投资者，通常他们有相对理性的交易方法和策略同时，短期二级市场价格的大幅下跌也将提高REITs，IRR等收益指标的分配率，可能给理性投资者带来资产配置机会

一些资金将在适当的时候拨付。

公募REITs解禁对市场流动性有多大影响富荣基金公募REITs投资总监王表示，在解禁前，市场上公募REITs的份额供应量较小，而保险，理财等适合配置REITs的财产性基金无法得到充分配置在供给关系不均衡的情况下，公募REITs流通存在超额溢价，甚至一些REITs二级市场大幅上涨即使最近房地产投资信托基金的价格有所回落，但已发行的公募房地产投资信托基金的平均溢价已超过20%如果市场发行量增加两倍左右，一些溢价过高，估值偏差较大的产品可能会有价格回撤的压力，可能会带动整个REITs二级市场承压

中信证券认为，首批公募REITs部分限售股解禁后，可能重新迎来配置机会今年3月以来，公募REITs与股票的相关性增强目前股票资产越来越好，但REITs受制于解禁和疫情蔓延对现金流的即期影响最近REITs的反弹不如股票虽然公募REITs面临一定的抛售压力或抑制公募REITs的反弹，但部分REITs限售股解禁的实际影响相对有限首批公募REITs解除抛售压力后，或将再次迎来二级市场的配置机会建议投资者关注后续新增优质项目的发行和配售机会，以及二级市场的底部配置机会

广阔的发展前景

目前看来，首批9只REITs已全部完成2021年度分红，二级市场回报良好上市一年后，首批9只REITs稳健运行，信息披露持续规范同时，REITs规则体系和制度建设逐步完善，配套规则基本覆盖业务全流程，募集规则正式落地，REITs市场有望加速扩容

博商蛇口花园REITs基金经理胡海斌表示，目前的REITs在发行和认购阶段就被超额认购，说明投资者认可REITs的投资价值，市场供不应求。

东吴基金REITs总部副总经理李俊表示，REITs的市场表现得到了越来越多投资者的认可，主要投资者为机构投资者，投资者类型越来越多以保险资金为代表的长期资本加速进入，成为投资市场的主力军，证券公司，资产管理公司，银行及其理财公司，公募基金及其子公司，私募基金，信托公司等金融机构纷纷进入市场除了自营基金，符合条件的金融机构还专门在合规的前提下定制投资REITs的产品